【Yahoo論壇】開放資金買斷危老都更是劑「強心針」

讀者投書:蔡森然(台北市危老社區重建推動師)

圖片來源:中央社

危險老舊社區重建與都市更新,各有各的法源依據,前者針對小基地,要100%地主同意,獎助值不若都市更新來得高,後者針對大基地,允許不同意戶有一定的比例,實施者得依法切割及強制拆除。無論是危老社區重建或者都市更新,都可以和建商採「合建」的方式,也可以直接接洽營造廠商採取「委建」的方式,「委建」的成果能讓地主換回較多的房屋坪數,但地主要擔任「起造人」以及「借款人」,實務上困難重重。

很多都更或危老社區重建地主雖然喜歡分回較多的房子,但面臨要擔任「借款人」以及「起造人」,多數地主疑慮重重。除了開放銀行體系的資產管理公司(AMC),提供資金補足建照核定後,土建融核撥下來之前的資金需求,例如:重建計劃提送建管處所須要支付的建築師的費用。在建照核定下來之後,資產管理公司可以用未來成屋的8成至9成的價格先買下,和建經公司或台金聯等建築管理公司簽約,免除地主必須成為借款人的困擾。

建議政府進一步研擬「社會住宅包租代管基金設置條例」,讓資本市場的動能,灌注入都更、危老重建以及社會宅興建的餘屋買斷、經營、出租與管理,加速資本市場與政府各類落實居住正義有關的土地開發合作,只要有整批餘屋要賣,起造人或實施者賣給「社會宅包租代管基金」,享有一定的免稅優惠,若成效不錯,全國各地成屋達一定聚集數量以上,皆可賣給此類基金或資產管理公司。

台灣的REITS(房地產投資信託基金),也應開放持有一定規模及產權單純的社會出租宅以及危老都更餘屋,如是,都更及危老重建戶可免除擔任借款人及起造人的恐懼,台灣的房屋出租市場可以更有效率及效能,統籌管理,擴大資料庫的連結,讓想在台灣各地租屋的民眾,輕易取得合適及價美物廉的可租物件資訊。

開放資本市場中的各類法人及自然人買斷危老社區重建、都市更新社區以及社會宅開發案,可以創造收益性金融商品,平衡股市的高風險投資,超越債券投資報酬但風險不高,平穩全國各地租金,增加出租社宅供給,集中包租代管,一舉數得,是落實居住正義的有力強心針。

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